Heute
Freitag, 17. Juli 2026 · dein operativer Tagesblick
Angemeldet: Owner
7 Apartments · Reutlingen
🔒 Zugang: nur Owner + Nikola
7 Apartments · Reutlingen
PROTOTYP · DEMO-DATEN
🔒 Zugang: nur Owner + Nikola
Anreisen heute
3
nächste 15:00 · #4
Abreisen heute
2
1 Reinigung offen
Apartments belegt
5/7
71 % — zählt Einheiten, nicht Betten
Gäste im Haus
11
von 22 Betten (max. Belegung)
Tagesumsatz
812€
heute erwartet
Woche
5,9k€
Mo–So laufend
Monat lfd.
14,3k€
▲ +9 % vs. Vormonat (Tag 17)
Handeln — jetzt
Standard #3 — „Warmwasser wird nicht richtig warm"
Gast im Haus · Nachricht 08:41 · Handwerker oder Schnell-Check nötig
Superior #5 — Fr–So frei (3 Nächte)
Preis-Lücke · Vorschlag Revenue-Agent: −12 % für die Lücke, Mindestaufenthalt 2 Nächte
Deluxe #4 — Anfrage früherer Check-in (13 Uhr)
Reinigung fertig um 12:30 → machbar. Upsell-Chance: Early Check-in 25 €
Superior #7 — morgen 1 Lücken-Nacht
Einzelnacht zwischen zwei Buchungen · Vorschlag: 1-Nacht-Mindestaufenthalt freischalten
Rote Punkte = sofort · gelbe = heute. Antworten & Preisänderungen laufen über die Agenten — Versand bleibt ROT (deine Freigabe).
Heute — Bewegungen
Anreisen
15:00 Fam. Weber · Deluxe #4 · 4 NCode verschickt ✓
16:30 Hr. Schmid · Deluxe #2 · 2 NCode verschickt ✓
18:00 Fr. Ott · Superior #7 · 3 NSelf-Check-in bereit
Abreisen & Turnover
10:00 Premium #6 ausgecheckt▲Reinigung erledigt
11:00 Superior #5 checkt aus●Reinigung 11:30
Putzplan — diese Woche
Wird live aus den Checkouts (Guesty) + Dienstleister-Plan erzeugt. Kurzfristige Buchungen & Änderungen fließen automatisch ein — Koordination läuft über Lena (Operations).
| Wann | Einheit | Anlass | Team | Status |
|---|---|---|---|---|
| Fr 10:00 | Premium #6 | Checkout-Reinigung | Team Blitz | ▲Erledigt |
| Fr 11:30 | Superior #5 | Checkout-Reinigung | Team Blitz | ●Geplant |
| Fr 12:30 | Deluxe #4 | Vorgezogen — Early Check-in 13:00 | Team Blitz | ▲Erledigt |
| Sa 10:30 | Maisonette #8 | Checkout-Reinigung + Wäsche | Frische Crew | ●Geplant |
| So 11:00 | Superior #7 | Wochenreinigung (Langzeitgast) | Team Blitz | ●Geplant |
| Mo 10:00 | Standard #3 | Checkout-Reinigung kurzfristig | offen — anfragen | ▼Zu vergeben |
| Mo 14:00 | — | Mietwäsche-Lieferung (alle Einheiten) | Wäscheservice RT | ●Geplant |
Nächste 7 Tage — Belegung & Lücken
| Fr 17. | Sa 18. | So 19. | Mo 20. | Di 21. | Mi 22. | Do 23. |
|---|
belegt frei Lücke — verkaufen!
Umsatz kumuliert
289k€
Mär 25 – Mai 26
Ø Belegung
67%
▲ Portfolio
ADR
169€
Ø Nachtpreis
Direktbuchung
47%
▲ Ziel >40 %
Apartments — Ampel & Deckungsbeitrag
| Einheit | Status | Belegung | ADR | DB / Monat |
|---|
▲Gut●Beobachten
▼Handlung◻Offen (#8)
Status über Form + Wort erkennbar — nicht nur Farbe.
Kanal-Mix
Direkt 47%
Booking 34%
Airbnb 19%
Portfolio-Status
▲Gut 5 Apartments
●Beobachten 2 Apartments
▼Handlung 0 Apartments
◻Offen #8 (Mietlogik)
Interim-Quelle: Diese Seite bindet direkt an den heute produktiv erreichbaren
Endpunkt
GET /api/admin/overview (prestige-backend). Er wird in Phase 1 durch den serverseitigen
kc-daten.json-Generator ersetzt (Fahrplan 12_Reports/FAHRPLAN_ZENTRALE_APP.md, Phasen 1/2).
Definitionen/Formeln/Konfidenz: 12_Reports/Revenue/DASHBOARD_KPI_SPEC_V1.md.
Zugang — Live-Zahlen
Zugangstoken wird nur für diese Sitzung im Browser gehalten
(
sessionStorage) und ausschließlich per Header übertragen — nie als ?token= in der Adresszeile.
Abmelden löscht den Token sofort wieder.von bis
Umsatzverlauf & Forecast
Kennzahlen erklärt — was sie bedeuten & woran du drehst
Aufklappen: kurze Definition, Aktuell/Ziel und die konkreten Hebel, wenn eine Zahl besser werden soll.
Ø BelegungWie voll die Wohnungen im Schnitt sindAktuell 67 % · Ziel >70 %▶
Ø Belegung
Wie voll die Wohnungen im Schnitt sind
Anteil der verfügbaren Nächte, die tatsächlich gebucht sind. 67 % heißt: von 100 möglichen Wohnungs-Nächten sind 67 belegt, 33 stehen leer.
Hebel zum Verbessern: dynamische Preise (PriceLabs) für schwache Tage senken · Mindestaufenthalte lockern · bessere/mehr Fotos · zusätzliche Kanäle · einzelne freie Nächte gezielt rabattieren · mehr gute Bewertungen = mehr Sichtbarkeit.
ADR — Durchschnittlicher NachtpreisWie teuer ihr im Schnitt verkauftAktuell 169 €▶
ADR — Durchschnittlicher Nachtpreis
Wie teuer ihr im Schnitt verkauft
Average Daily Rate: der durchschnittliche Nettopreis pro gebuchter Nacht.
Hebel: Preise an Nachfrage & Events koppeln · Homestaging + Premium-Fotos rechtfertigen höhere Preise · Upsells (früher Check-in, Late Checkout) · Wochenend-/Saison-Aufschläge. Achtung: ADR und Belegung ziehen gegeneinander — steuere über RevPAR, nicht über ADR allein.
RevPAR — die eigentliche SteuerungsgrößePreis und Auslastung in einer ZahlAktuell ~113 €▶
RevPAR — die eigentliche Steuerungsgröße
Preis und Auslastung in einer Zahl
Revenue per Available Night = ADR × Belegung. Die ehrlichste Einzelzahl, weil sie Preis und Auslastung zusammen misst — eine hohe Belegung zu Dumpingpreisen sieht man hier sofort.
Hebel: den besten Punkt zwischen Preis und Belegung finden — nicht Belegung um jeden Preis, nicht Preis um jeden Leerstand. Genau darauf optimiert PriceLabs. Diese Zahl ist der beste Wochen-Gradmesser fürs Revenue-Team.
DirektbuchungsquoteEigene Website statt OTA — reine MargeAktuell 47 % · Ziel >40 %▶
Direktbuchungsquote
Eigene Website statt OTA — reine Marge
Anteil der Buchungen über die eigene Website statt über Booking/Airbnb. Jede Direktbuchung spart 14–18 % OTA-Provision — das landet direkt als Marge.
Hebel: eigene Website mit Buchungsmaschine · Stammgast-Anreize · Nachfass per E-Mail/WhatsApp · Google-Präsenz & SEO · kleiner Direktbucher-Vorteil (z. B. Late Checkout gratis). Bereits über Ziel — jetzt halten und ausbauen.
Ø Aufenthalt (ALOS)Nächte pro BuchungAktuell 3,4 N · Ziel 4+▶
Ø Aufenthalt (ALOS)
Nächte pro Buchung
Average Length of Stay: durchschnittliche Nächte pro Buchung. Länger ist besser — weniger Turnover heißt weniger Reinigungskosten und weniger Leerstand zwischen zwei Gästen.
Hebel: Wochen-/Monatsrabatte · Mindestaufenthalt anheben · gezielt Langzeit-, Business- und Relocation-Gäste ansprechen.
Vorlaufzeit (Lead time)Tage zwischen Buchung und AnreiseAktuell 24 T▶
Vorlaufzeit (Lead time)
Tage zwischen Buchung und Anreise
Wie früh im Voraus gebucht wird. Lange Vorlaufzeit gibt Planungs- und Preissetzungs-Sicherheit; sehr kurze Vorlaufzeit ist oft ein Zeichen, dass zu günstig verkauft wird.
Hebel: Frühbucher-Raten · Buchungstempo beobachten · Preiskurve anpassen (früh höher ansetzen, Last-Minute gezielt statt pauschal senken).
StornoquoteNiedriger = besserAktuell 7 %▶
Stornoquote
Niedriger = besser
Anteil stornierter Buchungen. Jede Stornierung ist entgangener Umsatz plus Aufwand, die Nacht neu zu verkaufen.
Hebel: strengere Stornobedingungen (gegen Conversion abwägen) · Anzahlung/Deposit · Direktbuchungen stornieren erfahrungsgemäß seltener als OTA-Buchungen.
Deckungsbeitrag / EinheitDie entscheidende Profitabilitäts-Zahlnoch offen — AP08▶
Deckungsbeitrag / Einheit
Die entscheidende Profitabilitäts-Zahl
Umsatz einer Wohnung minus ihrer variablen Kosten (Miete, Reinigung, OTA, Betrieb). Die wichtigste Zahl je Einheit — und die Basis, um das 150.000-€-Ziel in eine belastbare Wohnungszahl umzurechnen.
Hebel: zuerst die AP08-/Mietlogik entscheiden — erst dann steht der Wert. Danach: Miete nachverhandeln · nicht-operative Fläche (−2.848 €/Monat) reduzieren · RevPAR heben · Direktquote hoch halten.
Auswahl: Portfolio · 6 operative Einheiten
Kostenstruktur / Monat
Umsatzsteuer (USt) / Monat
Beherbergung 7 %, Nebenleistungen & Vorsteuer 19 % — vereinfachtes Demo-Modell. USt-Behandlung mit Steuerberater final klären.
Monats-GuV — Brutto bis Netto
Fixkosten pro Apartment
| Einheit | Miete | Fix gesamt | Ampel |
|---|---|---|---|
| Deluxe #2 | 1.950 € | 2.510 € | ▲Gut |
| Standard #3 | 1.480 € | 1.980 € | ▲Gut |
| Deluxe #4 | 1.900 € | 2.460 € | ▲Gut |
| Superior #5 | 1.650 € | 2.180 € | ●Beobachten |
| Premium #6 | 2.100 € | 2.760 € | ▲Gut |
| Superior #7 | 1.700 € | 2.240 € | ●Beobachten |
| Maisonette #8 | — | offen | ◻Offen |
Oben eine Einheit wählen für die volle Aufschlüsselung. #8: kein Wert bis Mietlogik (AP08) entschieden ist.
Steuermodell — GbR vs. GmbH (Was-wäre-wenn)
Vereinfachtes Modell mit frei einstellbaren Sätzen — es vergleicht Größenordnungen und ersetzt keine Steuerberatung. Standard-Annahmen sind grobe Richtwerte.
GbR: Gewinn wird euch direkt zugerechnet und mit eurem persönlichen Satz besteuert. GmbH: erst Steuer in der Gesellschaft; bleibt der Gewinn drin (Thesaurierung), fällt keine weitere Steuer an — holt ihr ihn raus, kommt die Ausschüttungssteuer obendrauf.
GbR — netto bei dir / Jahr–
GmbH — netto in der Gesellschaft (thesauriert)–
GmbH — netto nach Vollausschüttung an dich–
–
VV-GmbH / erweiterte Grundstückskürzung: greift nur bei rein vermögensverwaltender (nicht gewerblicher) Vermietung. Serviced Apartments mit Services (Reinigung, Check-in, Concierge) gelten i.d.R. als gewerblich — die Kürzung greift dann meist nicht. Struktur unbedingt mit Steuerberater prüfen.
Kalkulationstool — neues Apartment bewerten
Bewertungslogik des Akquise-Agenten: Deckungsbeitrag, Amortisation, Ampel. Schwellen sind Beispielwerte.
Erwarteter Umsatz / Monat–
abzgl. OTA-Provision–
abzgl. Miete–
abzgl. Reinigung + Fixkosten–
Deckungsbeitrag / Monat–
Amortisation Setup–
–
Heute — vom CEO gesetzt · aufklappen für Aufgaben
P0Voll-Backup des Repos ziehenSicherung vor dem AufräumenArchitektur▶
Voll-Backup des Repos ziehen
Sicherung vor dem Aufräumen
- Ganzen Repo-Ordner als ZIP kopieren — außerhalb des OneDrive-Sync-Pfads
- 26 untracked Dateien auflisten — haben keine Git-Historie
- Backup-Ablageort notieren
P0AP08-Mietlogik entscheidenBlockiert Deckungsbeitrag/EinheitFreigabe nötig▶
AP08-Mietlogik entscheiden
Blockiert Deckungsbeitrag/Einheit
- qm-basierte vs. vertragliche Zurechnung gegenüberstellen
- Owner entscheidet operative vs. ökonomische Sicht
- Entscheidung in DATA_GOVERNANCE dokumentieren — danach #8 bewertbar
P1Hooks-Guardrails ausarbeitenROT-Regeln hart machenWebsite & Tech▶
Hooks-Guardrails ausarbeiten
ROT-Regeln hart machen
- Alle ROT-Aktionen listen — Push, Versand, 15_Data
- PreToolUse-Hook je Aktion definieren
- Test: ein Push wird automatisch geblockt
Diese Woche
P1Aufräumplan ausführen (Branch + PR)152 → ~45 aktive DateienArchitektur▶
Aufräumplan ausführen (Branch + PR)
152 → ~45 aktive Dateien
- Branch anlegen, _Archiv/ erstellen
- Altdokumente per git mv verschieben
- PR öffnen → deine Freigabe
Kontinuierlicher Verbesserungsprozess (KVP)
Nie „fertig" — laufend besser werden: auswerten, was Gäste bemängeln und was ihr selbst seht, daraus Maßnahmen machen. Zuständig: Operations (Lena) + Qualitäts-Wächter im Hintergrund.
KVPReinigungsqualitätSauberkeit ist der häufigste Bewertungs-KillerOperations▶
Reinigungsqualität
Sauberkeit ist der häufigste Bewertungs-Killer
Foto-Protokoll nach jedem Turnover — feste Checkliste je Einheit
Reinigungs-Score je Auftrag & je Dienstleister erfassen → Ausreißer werden sichtbar
Wiederkehrende Mängel (Bad, Küche, Wäsche) als Muster erkennen und dauerhaft abstellen
KVPGästefeedback auswertenWas bemängelt wurde — strukturiert statt BauchgefühlOperations▶
Gästefeedback auswerten
Was bemängelt wurde — strukturiert statt Bauchgefühl
Automatische Kurzumfrage nach Checkout (Sauberkeit · Ausstattung · Kommunikation · Lage)
Kritik in Kategorien bündeln und die Häufigkeit über die Zeit verfolgen
Top-3-Kritikpunkte je Monat → je einen konkreten Maßnahmen-Task ableiten
KVPBewertungen (OTA & Google)Öffentliches Signal — wirkt direkt auf BelegungOperations▶
Bewertungen (OTA & Google)
Öffentliches Signal — wirkt direkt auf Belegung
Score-Entwicklung je Plattform beobachten, Einbrüche früh erkennen
Auf jede Bewertung antworten — freundlicher Standard, individuell ergänzt
Wiederkehrende Kritik in Reviews = Kandidat für die nächste Maßnahme
KVPAusstattung & DefekteWas ihr selbst im Betrieb sehtOperations▶
Ausstattung & Defekte
Was ihr selbst im Betrieb seht
Mängel-Log je Einheit — Defekte, fehlende Ausstattung, Verschleiß
Kleine Upgrades mit großer Gastwirkung priorisieren (Matratze, WLAN, Kaffee, Licht)
Nach Marken-Standard (Prestige) vereinheitlichen — jede Einheit gleich gut
NEUNeue Hebel & SkillsWomit man Qualität und Marge gleichzeitig hebtIDEEN▶
Neue Hebel & Skills
Womit man Qualität und Marge gleichzeitig hebt
Dynamische Preise (PriceLabs) automatisiert — RevPAR statt Bauchpreise
Self-Check-in (Chekin/Keycafe) — weniger Aufwand, 24/7 verfügbar, weniger Fehler
Prestige-Assistant: automatische Gästeantworten, Eskalation nur im Ausnahmefall an den Menschen
Upsells: früher Check-in · Late Checkout · Zusatzreinigung — Zusatzmarge ohne neue Einheit
Direktbuchungs-Push (eigene Website + Google) — spart OTA-Provision
Automatische Checkout-Umfrage speist direkt diesen KVP-Bereich zurück
B
Bernd — CEO
Steuerung & Orchestrierung
Setzt täglich die 3 Prioritäten, bricht das Endziel auf Quartal/Woche herunter, verteilt Aufgaben an die Fach-Agenten und reportet an dich. Trifft keine ROT-Aktion ohne deine Freigabe.
Skills & Aufgaben
- /start — Lage lesen, 3 Tagesprioritäten setzen
- Ziele herunterbrechen (Nordstern → Quartal → Woche → heute)
- Aufgaben an Fach-Agenten routen
- Freigabe-Logik (ROT-Aktionen an Owner)
- Reporting an Owner
aktiv
P
Petra — HR & Agentenbau
Baut & onboardet neue Agenten
autorisiert
Autorisiert, neue KI-Agenten aufzubauen — wie eine HR-Abteilung im echten Unternehmen. Wenn ein Fach-Agent eine Fähigkeit braucht, sucht Petra passende Skills (in den Marktplätzen), schreibt die Agenten-Beschreibung (die MD-Datei), stattet den Agenten mit Hooks, Plugins und MCP-Servern aus und lernt ihn ein. So wächst das Team nach und nach — kontrolliert und mit deiner Freigabe.
Ablauf: Bedarf erkennen → Skill finden → Agent definieren → Hooks/MCP verdrahten → Onboarding → deine Freigabe (ROT)
Qualitäts- & Datenschutz-Wächter — läuft dauerhaft im Hintergrund. Prüft jedes Agenten-Ergebnis gegen die Definition of Done und blockt die ROT-Regeln (Push, Versand, Zugriff auf 15_Data). Musst du nicht losschicken — er läuft immer mit.
Architektur-Automatisierung — Infra, Aufräumen, Inventuren (Helfer)
Namen sind Platzhalter, frei änderbar. Grauer Balken = noch zu bauen.
Der Weg zum Nordstern
Nordstern: 150.000 € / Monat netto — ein Portfolio-Skalierungsziel (wird bei Erreichen angehoben, Richtung 1 Mio). Der kritische Pfad in drei Stufen — jede schaltet die nächste frei.
Stufe 1 · jetzt
Messbarkeit
Deckungsbeitrag / Einheit fixieren (AP08-Entscheidung). Ohne diese Zahl ist die Ziel-Wohnungszahl nicht belastbar.
→
Stufe 2
Akquise-Motor
Einheiten aufbauen — Bruno + Marktanalyse bewerten zweigleisig: Arbitrage jetzt, Kauf später.
→
Stufe 3
Automatisierung
Skalieren ohne Personalexplosion — Ops & Gästeerlebnis laufen weitgehend automatisch.
Reihenfolge bewusst: erst messbar, dann wachsen, dann automatisieren. „Gesund vor schnell", wenn es kollidiert.
Wie viele Einheiten für 150.000 € netto / Monat?
Das Endziel heruntergebrochen auf Einheiten. Sobald der echte Deckungsbeitrag/Einheit steht (AP08-Entscheidung), ist dieser Wert belastbar.
Netto nach Miete, Betrieb, Reinigung, OTA und Steuern — pro Apartment.
Zielergebnis / Monat150.000 €
Ø pro Einheit / Monat1.200 €
Benötigte Einheiten–
Aktuell7
Noch aufzubauen–
1–3 J150.000 € / Monat nettoNordstern · Portfolio-Skalierung▶
150.000 € / Monat netto
Nordstern · Portfolio-Skalierung
- Deckungsbeitrag/Einheit fixieren — erst dann Ziel-Wohnungszahl berechenbar
- Akquise-Motor läuft (Bruno + Marktanalyse)
- Automatisierung skaliert ohne Personalexplosion
- Kapital/Bankfinanzierung für die Kauf-Phase
Q3 '26Fundament & Messbarkeit stehenQuartalsziel▶
Fundament & Messbarkeit stehen
Quartalsziel
- AP08-Mietlogik entschieden
- Hooks-Guardrails scharf
- Dashboard live an Guesty/Qonto
- Revenue-Agenten konsolidiert (3 → 1 + Reviewer)
WocheAufräumen & sichernDiese Woche▶
Aufräumen & sichern
Diese Woche
- Voll-Backup
- Repo konsolidiert (PR)
- Hooks entworfen
- AP08-Entscheidung vorbereitet
Der CEO-Agent bricht das Endziel automatisch herunter und passt Ziele an, sobald ein Level erreicht ist.